전월세 계약 체크리스트 2025｜보증금 안전·확정일자·신고제까지 완벽 정리

집 계약, 진짜 조심해야 할 건 서류와 숫자입니다

전월세 계약, 그냥 ‘집 마음에 들면 계약서 쓰면 끝’이라고 생각하셨나요?

2025년 기준 전세사기 피해가 1만 2,000건을 넘어서면서, 보증금 한 푼까지 지키기 위한 확실한 계약 절차와 서류 확인이 필수가 되었습니다. 특히 계약 전 등기부등본부터, 계약서 특약, 확정일자, 전월세 신고제까지 하나라도 빠뜨리면 수천만 원 손해를 볼 수 있어요. 이 글에서는 임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 체크포인트와 실제 계약 사례, 그리고 최신 제도까지 총정리해 드립니다.

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1. 등기부등본 2번 확인 안 하면 1억 날릴 수 있어요

계약 전에는 무조건 등기부등본 열람이 첫 번째입니다.

등기부등본 ‘갑구’는 소유권, ‘을구’는 근저당권, 압류, 가압류 같은 권리가 걸려있는지 확인하는 칸이에요.

특히 ‘임대인=실소유주’가 맞는지, ‘근저당권 설정액이 집값의 60~70% 이상인지’ 보세요. 이 두 개만 확인해도 깡통전세의 70%는 피할 수 있어요.

서울 기준 평균 근저당 비율이 65%. 보증금과 합쳐서 집값의 80% 넘으면 위험 신호입니다.

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2. 건축물대장, 누수 있는 집 피하는 방법입니다

‘이 집, 불법 증축 아니에요?’라는 질문, 부끄러워하지 마세요.

건축물대장만 보면 불법 증축인지 바로 확인 가능합니다. www.eais.go.kr에서 무료로 열람할 수 있어요.

특히 다가구 주택의 경우, 불법 증축률이 25%나 되기 때문에 현장 확인도 반드시 병행해야 합니다.

누수, 곰팡이, 균열 같은 문제는 현장에서 사진으로 기록해 두세요. 분쟁 시 가장 강력한 증거가 됩니다.

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3. 보증금 날리지 않으려면 선순위 임차인부터 확인하세요

전세 계약을 하려는데 그 집에 다른 사람이 먼저 살고 있었다?
그 사람의 ‘선순위 보증금’을 반드시 확인해야 합니다.

공인중개사에게 ‘선순위 임차보증금 확인서’ 발급을 요청하세요.

내 보증금이 선순위 포함해 전체 시세의 80%를 넘지 않아야 안전합니다. 서울 전세가율 평균이 55%라 해도, 개별 집은 다르기 때문에 무조건 확인 필수입니다.

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4. 계약서, 이 5가지 특약은 꼭 넣으세요

많은 분들이 계약서를 쓸 때 공인중개사가 써주는 대로 따라갑니다.
그런데 이건 집주인에게 절대 유리한 구조일 수 있어요.

아래 5대 특약은 반드시 계약서에 기재하세요.

1. 현 상태 하자 임대인 책임(누수, 전기고장 등)
2. 반려동물 가능 여부 명시
3. 원상복구 범위 명확화 (벽지·바닥재는 예외 가능)
4. 퇴실 청소비 별도 청구 방지
5. 보일러, 수도 등 고장 시 책임자 지정(보통 임대인)

이 특약이 있으면, 2년 후 퇴거 시 수십만 원 아끼는 사례가 정말 많습니다.

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5. 확정일자+전입신고, 둘 다 해야 ‘대항력’ 생깁니다

계약했으니 이제 끝? 아닙니다.
진짜 중요한 건 확정일자와 전입신고입니다.

둘 중 하나라도 빠지면, 내가 그 집에 살고 있어도 보증금을 우선 변제받을 권리를 잃습니다.

전입신고는 입주 후 90일 이내, 확정일자는 계약서 들고 주민센터 가서 바로 받으세요. 인터넷등기소에서도 가능합니다.

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6. 전세보증보험, 보증금 100% 지키는 가장 확실한 방법

2025년 현재 전세사기 예방의 핵심은 HUG나 SGI의 전세보증보험입니다.

가입 시 보증금 전액을 정부가 보장해 주기 때문에, 집주인이 사라져도 걱정 없어요.

조건은 간단합니다. 전입신고, 확정일자, 계약서만 있으면 대부분 가입 가능하고,
보험료는 보증금 1억 기준 약 15만~20만 원선. 보험료 대비 효과는 압도적입니다.

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7. 전월세 신고제, 2025년 6월부터 과태료 생깁니다

보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 반드시 신고해야 합니다.

2025년 6월부터는 과태료 유예기간이 종료되기 때문에 30일 내 신고하지 않으면 최대 1,000만 원의 과태료가 부과될 수 있어요.

신고는 온라인(부동산거래관리시스템)으로도 가능하고, 공인중개사가 대행하는 경우가 많습니다.

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8. 외국인 임차인, 영문계약서와 ARC는 필수입니다

외국인 임차인의 경우, 계약 체결 시 외국인등록증(ARC) 사본을 첨부하고
영문 계약서를 함께 준비하는 것이 일반적입니다.

또한, 보증금 최소 기준이 500만 원 이상인 경우가 많고, 계약 갱신 시 비자 만료일 이전 갱신 여부를 반드시 협의해야 합니다.

2025년 기준 일부 지자체에서는 다국어 표준계약서도 제공 중입니다.

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9. 전월세 유형별 리스크와 대비 방법 요약

유형	평균 보증금	주요 리스크	안전장치
전세	3.2억 원 (서울 기준)	깡통전세, 근저당 중복	전세보증보험, 전세가율 70% 이하 유지
월세	보증금 500~2000만 원	보증금 반환 지연	관리비 명확화, 확정일자 확보
반전세	보증금 1~3억 + 월세	이중 리스크(전세+월세)	선순위 확인, 보험 가입

월세 계약 시에도 확정일자와 전입신고를 반드시 해야 대항력 확보가 가능합니다.

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10. 계약서 외에도 꼭 챙겨야 할 것들

1. 임대인 세금 체납 여부 – 홈택스/위택스에서 확인
2. 공인중개사 등록 확인 – 부동산중개업 조회 서비스 이용
3. 전입세대 열람 – 다가구 주택일 경우
4. 입주 전·후 사진·영상 기록 – 하자·분쟁 예방용
5. 공과금 정산 확인 – 수도, 가스, 전기 미납 여부

 

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