규제 피한 부동산 경매 시장, 2025년 투자 대안으로 뜬 이유

서울 유찰률 50% 돌파… 지금 경매 시장이 뜨는 진짜 이유는?

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2025년 들어 부동산 시장의 양극화가 뚜렷해지는 가운데, 경매 시장이 다시 한번 주목받고 있습니다. 특히 정부의 주택시장 규제가 강화되면서, 그 틈새를 파고든 경매 시장에 투자자들의 시선이 집중되고 있는데요.

이번 글에서는 최근 서울 아파트 경매 유찰률 급등, 지역별 입찰 경쟁률 차이, 기관 투자자 움직임 등 실질 데이터를 바탕으로 2025년 부동산 경매 시장의 현재와 미래를 짚어봅니다. 실제 투자 수요가 어떻게 움직이는지, 그리고 나 같은 개인 투자자에게 어떤 기회가 있는지 진지하게 고민해 보는 시간이 될 거예요.

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부동산 시장은 얼어붙었지만, 경매 시장은 되레 달아오른다

2025년 9월, 서울 아파트 경매 유찰률이 무려 50.7%를 기록했습니다. 전월 대비 10.4%포인트나 오른 수치인데요, 이는 2022년 6월 이후 가장 높은 수치입니다.

이 지표 하나만으로도 지금 시장의 흐름이 어디로 쏠리는지를 명확하게 보여줍니다.

강남, 마포, 용산 등 인기 지역에서도 유찰이 잇따랐고, 낙찰가율은 99.5%까지 상승했습니다.

규제가 강한 일반 거래 시장에서 발을 빼고, 비교적 규제에서 자유로운 경매 시장으로 이동한 투자자들의 움직임이 수치로 그대로 드러난 셈이죠.

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규제는 강해지고, 기회는 경매로 모인다

지금 부동산 시장을 보면 '거래허가제', '실거주 의무', '대출 규제'까지 겹쳐 개인 투자자 입장에서는 갈수록 숨통이 조여옵니다.

하지만 경매는 다릅니다.

하나은행 이민석 수석연구원이 말했듯이, “정부 규제를 피할 수 있는 경매 시장으로 투자 수요가 이동하고 있다”는 말처럼, 경매는 현재의 정책적 틈새를 공략할 수 있는 전략적인 도구가 되고 있습니다.

특히 오피스텔 같은 갭투자 대상이 줄어들고, 전세 사기 여파로 공급이 감소하면서 상대적으로 안전하게 접근 가능한 시장으로 부각되고 있죠.

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수도권부터 강원도까지… 지역별 경매 시장은 '극과 극'

2024년 한 해 동안, 경기도의 주거용 경매 건수는 무려 16,094건, 전년 대비 73% 증가했습니다.

이 수치는 단순한 통계를 넘어서, 투자자들이 어디에 관심을 갖고 움직이고 있는지를 보여주는 중요한 지표예요.

반면, 서울 고가 아파트는 유찰률 0%도 등장했습니다. 입찰자 수가 줄었다는 뜻이죠. 가격 부담과 정책 리스크를 고려한 투자자들이 수익률과 실용성 중심으로 이동하고 있는 흐름입니다.

지역	경매 건수(2024)	증감률
경기도	16,094건	+73%
강원도 농촌주택	단일 건에 입찰 33건	입찰 집중 현상
서울 강남	유찰률 0%	투자 위축

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개인뿐 아니라 기관도 경매를 눈여겨본다

CBRE 코리아의 조사에 따르면, 2025년 국내 기관 투자자의 79%가 “투자 규모를 유지 또는 확대하겠다”고 답했습니다.

그 이유로는 금리 인하 기대감, 자산 가격 조정 등을 들 수 있는데요, 이 흐름은 개인 투자자에게도 시사하는 바가 큽니다.

특히 기관들은 오피스 외에도 데이터센터, 코리빙(Co-living), 호텔 등 대체 자산군에도 관심을 보이고 있고, 그와 동시에 부동산 경매 시장이 합리적인 진입 기회로 비춰지고 있다는 해석도 가능하죠.

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경매, 단순히 싸게 사는 게 아니라 전략이다

경매라고 하면 예전에는 '싸게 사서 차익 남기는 시장' 정도로만 여겨졌습니다.

하지만 지금은 조금 다릅니다.

이제 경매는 자산 포트폴리오의 일부로, 전략적으로 접근하는 도구로 변화하고 있어요.

금리, 세금, 정책, 공급 불안 등 다양한 외부 요소가 투자 전략에 영향을 미치는 지금, 경매는 실거주도, 임대도, 개발도 가능한 다목적 투자 수단으로 주목받고 있습니다.

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실전 팁: 지금 투자하려면 어떤 전략이 필요할까?

제가 최근 참가한 한 경매 컨설팅 세미나에서는 이런 조언을 들었습니다.

“요즘은 정보력보다 지역 이해도와 수익 구조 설계 능력이 승패를 가른다”는 거죠.

단순히 싼 물건을 찾는 게 아니라, 해당 지역의 전세 수요, 개발 가능성, 리모델링 여력까지 고려해야 실제 수익을 낼 수 있습니다.

전략 요소	중요도	실전 팁 요약
지역 분석	높음	입찰 전 주변 시세·개발계획 확인
낙찰가율 확인	중간	최근 낙찰가율 높으면 과열 우려
리모델링 가능성	중간	전·월세 수요 확보에 유리
규제 여부 확인	높음	실거주 의무, 대출 제한 체크 필수

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앞으로의 시장, 경매는 선택이 아니라 '대안'이 될 것이다

2025년 하반기 이후, 금리 인하 가능성이 현실화된다면 부동산 시장 전반에 자금 유입이 다시 활발해질 가능성이 높습니다.

하지만, 여전히 규제 리스크는 남아 있고, 실수요 위주의 정책 기조는 쉽게 바뀌지 않을 것입니다.

그렇기에, 경매는 그 사이를 파고드는 합리적이고 유연한 대안으로 자리 잡을 수 있습니다.

부동산 시장의 방향이 오르든 내리든, '타이밍'과 '전략'으로 수익을 낼 수 있는 시장이 바로 경매 시장이라는 사실. 지금부터 준비해도 늦지 않습니다.

 

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