9월 7일 부동산 대책 핵심 요약｜전세대출·LTV·임대사업자 규제 총정리

 

2025년 9월 7일 발표된 정부의 부동산 대책은 전세대출, 주담대, 임대사업자 규제 등 전방위적인 압박으로 이어졌습니다. 특히 1 주택자의 전세대출 한도 축소, 강남 4구 LTV 하향, 임대사업자 주담대 전면 금지 조치는 단순한 단기 조정이 아닌 시장 구조 재편의 시그널로 해석됩니다.

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1. 1주택자 전세대출 한도 축소… 최대 6,500만 원 감소

기존에는 보증기관마다 달랐던 한도가 이제 수도권 규제지역 기준으로 일괄 2억원으로 제한됩니다.

구분	변경 전	변경 후
수도권 전세대출 최대한도	최대 3억원	2억원
실제 평균 차이	약 6,500만원 감소	—

9월 8일 이전 계약은 기존 한도 유지가 가능하지만, 그 이후 계약·증액·이사 모두 새 기준이 적용됩니다.

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2. 강남 4구 LTV 비율 50% → 40%로 하향 조정

강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 LTV 비율이 10% p 줄어들면서 대출 가능 금액도 큰 폭으로 줄었습니다.

예를 들어 12억 원 아파트를 기준으로 보면
기존 6억원 → 4억 8천만원으로 감소,
1억 2천만원의 대출 감소 효과가 발생합니다.

이는 ‘상급지 갈아타기’ 현상을 억제하기 위한 조치로 해석됩니다.

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3. 임대사업자 주택담보대출 LTV 0%… 완전 차단

수도권 규제지역 내 주택 매매용 임대사업자 주담대가 전면 금지되었습니다.

기존 사업자 등록자도 예외 없이 9월 8일부터 적용 대상입니다.

• 우회 경로도 차단
• 상가주택도 주택 비율 50% 초과 시 규제 적용

부동산을 활용한 레버리지 투자가 사실상 차단되며, 투자 시장의 냉각이 예상됩니다.

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단기 FAQ 정리｜가장 궁금한 5가지

질문	요약 답변
기존 사업자도 적용되나?	예, 9월 8일부터 적용
상가주택은?	주택 비율 50% 초과 시 적용
1주택자의 집 위치 영향?	X, 전세 받는 집이 수도권 규제지역이면 적용
전세 후 주택 매입 시?	즉시 대출 회수
기존 전세대출 연장 가능?	9월 7일 이전 계약은 종전 한도 유지 가능

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배경: 전세대출 4.3배 폭증, 정부가 나섰다

전세대출 총액은
2015년 46조 원에서 → 2024년 200조 원으로 폭등했습니다.

이 중 상당수가 ‘갈아타기’ 용도로 쓰였으며,
정부는 이를 자산 확대 수단이 아닌 ‘빚’ 기반 투기로 판단하고 있습니다.

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향후 규제 방향: 전세대출에도 DSR 도입 예고

전세대출에까지 소득 대비 상환 능력 심사를 적용하는 DSR 도입이 예고되어 있습니다.

• 퇴직자, 주부 등 소득 증빙 어려운 계층은 큰 타격 예상
• 전세대출도 본격적으로 소득 중심으로 전환

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정책의 본질은 "빚 내서 전세·집 사기 끝낸다"

이번 대책은 단순한 단기 조정이 아닙니다.

"전세도 빚, 매매도 빚"이라는 시장 구조를 재편하려는 정부의 의도가 분명히 드러났습니다.

 

"썰물이 빠지면 누가 수영복 없이 헤엄쳤는지 드러납니다."

이제는 자금 계획과 대출 전략을 다시 짜야할 때입니다.

 

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