2025 부동산 경매 낙찰률·낙찰가율 최신 통계 완벽 정리

낙찰률은 떨어지고 낙찰가율은 오른다? 데이터가 보여주는 시장의 양면성

2025년 한국 부동산 경매 시장은 단순히 '좋다' 혹은 '나쁘다'로 판단할 수 없는 복잡한 국면에 들어섰습니다.

표면적으로는 낙찰률이 떨어지고 있어 위축된 시장처럼 보이지만, 그 이면에는 서울 핵심 지역을 중심으로 한 치열한 입찰 경쟁과 고가 낙찰이 동시에 벌어지고 있죠.

이번 글에서는 전국과 서울, 지방, 상업용 부동산까지 포괄한 2025년 최신 경매 통계를 바탕으로
지금 부동산 경매 시장이 정확히 어떤 방향으로 움직이고 있는지 정리해 봤습니다.

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전국 낙찰률 30%대, 투자자들은 발을 빼고 있다

2025년 8월 기준 전국 아파트 경매 낙찰률은 37.9%.

불과 몇 년 전, 70%대를 기록하던 호황기와 비교하면 절반 수준입니다.

서울도 예외는 아니에요. 40.3%로 전국보다는 높지만, 전월 대비 3.1% 포인트 하락했습니다.
이 수치는 단순한 숫자 이상으로, 시장 참여자들의 심리적 위축을 보여줍니다.

낙찰률이 떨어졌다는 건, 경매에 부쳐진 물건의 상당수가 아예 낙찰되지 않고 유찰되고 있다는 뜻이니까요.

구분	낙찰률 (2025년 8월)	전월 대비 변화
전국 평균	37.9%	-2.0%p
서울	40.3%	-3.1%p
호황기 평균	약 70%	(2020~2021년)

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그런데 낙찰가율은 왜 올라가는 걸까?

아이러니하게도, 낙찰가율은 오르고 있습니다.

서울 아파트의 평균 낙찰가율은 2025년 6월 기준 97.7%,
7월에는 98.5%까지 치솟으며 거의 ‘감정가 = 실거래가’ 수준에 도달했죠.

전국 평균은 86.1%로 서울보다는 낮지만, 전체적으로는 완만한 상승세입니다.

이는 곧, 낙찰되는 물건들은 거의 정가에 낙찰될 만큼 치열한 경쟁을 겪고 있다는 뜻이고
이런 현상은 주로 서울 핵심 지역에서 집중적으로 발생하고 있어요.

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서울 강남·서초·송파… 감정가 초과 낙찰도 속출

2025년 상반기, 서울 강남구에선 감정가보다 30% 이상 프리미엄을 붙여 낙찰된 아파트도 등장했습니다.

무주택자 중심의 규제로 인해 일반 매매는 제한이 많은 상황에서,
경매는 여전히 실거주 의무나 거래허가제 적용에서 자유롭기 때문이에요.

그 결과, 투자 수요는 서울 중심부 경매 시장으로 쏠리고 있는 것입니다.

지역	낙찰가율	특징
강남구	100% 이상	감정가 초과 낙찰 빈번
서초/송파	90~99%	낙찰가율 고공 행진, 입찰 경쟁 치열
서울 외곽	70~80%대	지역별 온도차 뚜렷

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지방 경매 시장은 '정체' 아닌 '침체'에 가깝다

수도권과 달리, 지방 중소도시의 낙찰률은 20%대에 불과한 곳도 많습니다.

아파트 물건은 물론, 단독주택이나 다가구, 비거주용 부동산까지 유찰을 반복하며 시세를 갉아먹고 있어요.

특히 상업용 부동산 시장은 더 심각합니다.
2024년 5월, 서울에서만 상업용 경매가 237건에 달했지만, 실제 낙찰은 11.8%에 그쳤습니다.

거의 10건 중 1건만 거래된 셈이죠.

높은 금리, 공실 리스크, 임대 수익 하락 등으로 수요와 공급이 완전히 엇갈리는 현상이 벌어지고 있는 겁니다.

부동산 유형	낙찰률	주요 원인
지방 아파트	20~30%대	수요 부족, 공급 과잉
서울 상업용	11.8% (2024.5)	임대 수익성 하락, 공실 증가
농가·토지	지역별 격차 큼	실사용 목적 한정 수요

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시장은 얼어붙었는데 왜 일부는 과열될까?

그 이유는 명확합니다.

규제의 비대칭성 때문이죠.

일반 부동산 시장은 거래세, 양도세, 취득세는 물론이고 실거주 요건과 대출 규제로 꼼짝 못 하지만,
경매는 상대적으로 규제가 적고 자금 여력 있는 투자자들에게 열려 있는 시장입니다.

이 때문에 특정 지역, 특히 강남권에서는
오히려 일반 매매보다 경매가 더 경쟁이 치열한 상황이 연출되는 겁니다.

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개인 투자자라면 지금 어떤 전략이 필요할까?

경매 시장은 기회와 리스크가 공존합니다.

지방 저가 매물은 유찰이 반복되며 가격이 떨어지기 때문에, 중장기 관점에서 접근 가능한 물건을 발굴하는 게 핵심이고,

서울처럼 낙찰가율이 높은 곳은 철저한 가격 분석과 수익 구조 점검이 필요합니다.

특히 초보 투자자라면 낙찰률과 낙찰가율의 괴리를 이해하고
"왜 싸게 나왔는지"가 아니라 "왜 비싸게 낙찰됐는지"를 먼저 이해하는 시각이 필요해요.

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결론: 2025년 경매 시장, 투자는 '선택'이 아니라 '구조 이해'에서 시작된다

2025년 현재 한국 부동산 경매 시장은 두 개의 얼굴을 가지고 있습니다.

낙찰률은 떨어지며 전체적인 위축 흐름,
반면 핵심 지역에선 낙찰가율 고공 행진과 프리미엄 낙찰이라는 극단적인 양극화가 벌어지고 있어요.

이 시장에서 살아남으려면 단순히 "싸니까 낙찰받자"는 접근이 아니라,
금리, 규제, 수요 구조, 지역 특성을 모두 꿰뚫는 ‘거시+미시적 안목’이 절실합니다.

지금 이 시장,
단순한 싸움이 아니라 전략과 분석의 전장이에요.

 

규제 피한 부동산 경매 시장, 2025년 투자 대안으로 뜬 이유