전세대란, 이제 시작입니다… 사라진 매물과 2026년 전망

전세 매물이 급격히 줄고 있습니다. 갱신 계약 증가, 다주택자 규제,
전세사기 여파 등 복합적인 요인들이 시장을 압박하고 있습니다.
2026년 서울 입주 물량은 절반 수준으로 줄어들 전망이며,
이제는 전세 가격이 아닌 ‘전세의 존재 자체’가 중요해지는 시대입니다.
변화하는 시장 속에서 어떤 대응 전략이 필요한지 짚어봅니다.

 

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신규 전세 매물이 사라진 이유, 갱신 계약의 함정

전세가격 급등으로 세입자들이 계약 갱신을 선택하면서
신규 전세 매물이 급격히 줄고 있습니다.
특히 전월세상한제와 계약갱신청구권제의 영향으로
임대인은 새로운 임차인을 받지 않게 되었고,
시장에는 신규 전세 물량이 유입되지 않는 현상이
뚜렷하게 나타나고 있습니다.

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다주택자 규제와 토지거래허가구역의 영향

정부는 주요 지역에 토지거래허가구역을 지정하고
다주택자 취득세를 중과하면서 투자 수요를 억제하고 있습니다.
이는 결과적으로 전세 공급을 줄이는 부작용을 가져왔습니다.
다주택자가 사라지면 임대시장 자체가 축소되며,
그 여파로 전세 가격 상승이 가속화됩니다.

규제 요소	시장 반응
토지거래허가구역 지정	매입 수요 위축
취득세 중과	다주택자 신규 진입 제한
임대사업자 폐지	공급 기반 약화

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전세사기 후폭풍, 아파트 쏠림현상 가속화

전세사기와 빌라사기 사건 이후, 세입자들의 선택은
보다 안전하다고 평가되는 아파트로 몰리고 있습니다.
이로 인해 빌라 전세 수요는 사라지고,
아파트 전세는 수요 과열 현상이 발생하고 있습니다.
수요는 넘치는데 공급은 줄어드는 구조적 문제로 인해
매물 희소성이 극단적으로 강화되고 있습니다.

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2026년 서울 아파트 입주 물량 ‘반토막’ 전망

2025년 서울 아파트 입주 물량은 약 46,700 가구였지만,
2026년에는 약 24,400 가구로 줄어들 것으로 예측되고 있습니다.
이는 시장의 체감 부족감을 키우고,
전세 대란을 더욱 심화시킬 가능성이 큽니다.
공급 부족은 전세가격 상승으로 곧바로 연결될 수 있으며,
정부의 인허가 수치는 실제 공급과 괴리를 보이고 있습니다.

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지금 주목할 지역은 어디인가?

규제지역이 아닌 광진구, 동작구, 강동구, 마포구, 성동구 등의
구축 아파트는 비교적 유연한 전세 시장을 보일 수 있습니다.
또한 수도권 내 신도시나 택지개발지구에
입주가 몰리는 시기를 활용하면
일시적 전세 가격 안정 구간을 노릴 수 있습니다.

전략 지역	특징
광진구 등 비규제 지역	토지거래허가구역 외 지역으로 매물 존재 가능성 있음
수도권 신도시	입주 타이밍에 따라 가격 조정 구간 가능

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전세 시장 대응 전략, 지금부터 움직여야 합니다

변화는 빠르고 예측은 어렵습니다.
하지만 시장 흐름을 꾸준히 관찰하고,
현장을 직접 방문해 매물 상태를 확인하는
‘임장 활동’은 기회를 만들 수 있는 가장 현실적인 방법입니다.
정부의 정책 발표만 기다릴 것이 아니라
능동적으로 정보에 접근해야 하는 시점입니다.

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결론: 전세는 이제 ‘가격’보다 ‘존재’의 문제

“시장은 가격의 시대를 지나 이제 존재의 희소성을 묻고 있습니다.”
이 말처럼, 전세 가격만 신경 쓸 게 아니라
전세 물건 자체를 어떻게 확보하느냐가 핵심이 되었습니다.
시장은 냉정하게 흘러가며, 준비된 사람만이
다가오는 위기 속에서 기회를 가질 수 있습니다.

 

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