2026 다주택 양도세 중과 총정리 | 조정지역·유예 종료·절세 전략까지

다주택자 중과세율부터 절세 매도 타이밍까지, 숫자로 정확하게 알아보세요

2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됩니다. 서울 강남 4구와 분당·과천 등 조정대상지역을 중심으로 세금 부담이 2~3배 이상 커질 수 있어, 매도 타이밍 조절과 절세 전략이 어느 때보다 중요해졌습니다. 이번 글에서는 중과 기준, 지역 현황, 공제 활용법 등 절세 팁을 데이터 중심으로 정리했습니다.

 

1. 양도세 중과 세율표: 기본세율 + 중과 가산

과세표준	기본세율	2주택자(조정지역)	3주택 이상(조정지역)
1,400만 이하	6%	26%	36%
5,000만 이하	15%	35%	45%
8,800만 이하	24%	44%	54%
1.5억 이하	35%	55%	65%
3억 이하	38%	58%	68%
5억 이하	40%	60%	70%
10억 이하	42%	62%	72%
10억 초과	45%	65%	75%

* 지방세 포함 시: 최대 82.5%까지 실질 세율 가능성 있음

 

2. 중과 유예 종료 일정 및 적용 기준

* 종료일: 2026년 5월 9일

* 적용 기준: 잔금일 기준, 계약일과 무관

* 유예 종료 후: 장기보유특별공제 배제 + 중과세율 적용 → 세금 부담 약 2~3배 증가 예시: 3억 원 양도차익 + 2 주택자

* 유예 중 매도(보유 10년): 세율 40% - 30% 공제 = 28%

* 종료 후 매도: 세율 60%, 공제 없음 → 세금 차이 약 9백만~1.8억 원

 

3. 조정대상지역 최신 목록 (2026년 2월 기준)

지역 유형	중과 적용	주요 지역 예시
조정대상지역	2주택 +20%p, 3주택+ +30%p	강남·서초·송파·용산, 과천, 분당, 광교
비조정지역	중과 없음	서울 21개구, 지방 대부분

 

4. 절세 전략: 순서·시기·공제 활용

* 2026년 5월 9일 이전 잔금 처리 우선

* 장기보유특별공제 30% 적극 활용(보유 10년 이상)

* 고가 주택 먼저 매도 → 이후 저가 주택 2년 내 취득(1주택 전환)

* 부부 공동명의 → 세율 분산 효과 * 매년 1채씩 분할 매도 → 누진세율 절감

 

5. 공제 항목별 절세 효과

항목	공제 비율	비고
취득세·등록세	100%	매입가 포함 가능
중개수수료	100%	상한 0.9%
리모델링 비용	100%	증빙 필수
장기보유특별공제	최대 30%	유예 기간 내 한정

6. 실전 매도 전략 요약

* 유예 종료 전 잔금 처리

* 중과 적용 지역 → 비조정지역으로 분산

* 부동산 수익률보다 양도세가 더 크다면, 절세 타이밍이 중요

* 매도 전 세무사 상담을 통해 보유기간·증여이력·공제 가능항목 점검 필수 실제로 다주택자의 경우, 같은 부동산이라도 매도 시기와 지역, 명의 방식에 따라 양도세가 억 단위로 차이 날 수 있습니다. 세금은 줄이는 것이 아니라, 미리 설계하는 것입니다.

 

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