전세 재계약 시 보증금 지키는 법: 확정일자 실수로 수천만 원 날리는 이유

묵시적 갱신 때 확정일자 새로 받으면 보증금 날릴 수도 있습니다

전·월세 계약이 끝날 무렵, 아무 생각 없이 ‘연장할게요’ 한 마디 던졌다가 수천만 원 보증금을 날릴 수 있습니다. 갱신 방식에 따라 권리 보호 수준이 확 달라지며, 특히 ‘묵시적 갱신’ 상태에서 확정일자를 새로 받는 실수는 순위 밀림으로 이어져 치명적인 손해로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 전월세 갱신 시 반드시 알아야 할 세 가지 방식과, 실제 사례를 통해 본 확정일자 우선순위 함정을 정리했습니다.

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갱신의 세 갈래: 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신

전월세 재계약이 이뤄지는 방식은 법적으로 딱 세 가지입니다. 각 방식마다 권리, 조건, 위험도가 천차만별입니다.

갱신 방식	핵심 특징	주의할 점
계약갱신청구권	세입자가 2년 연장 요구 가능, 5% 인상 제한	1회만 사용 가능, 정확한 행사 표현 필요
묵시적 갱신	양측 아무 말 없으면 자동 2년 연장	확정일자 새로 받으면 위험
합의 갱신	양측 조건 협의 후 재계약	5% 초과 인상, 중도 해지 어려움

 

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묵시적 갱신은 방패, 확정일자는 검이 될 수도

묵시적 갱신이 되면 기존 계약이 그대로 2년 연장되며, 확정일자도 그대로 유지됩니다. 즉, 새로운 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 그런데 실수로 새 확정일자를 받는 순간, 우선순위가 갱신된 날짜로 바뀌게 되어 보증금 보호에 구멍이 생길 수 있습니다.

특히 집주인이 그 사이에 대출을 받거나 근저당을 설정하면, 은행이 보증금보다 먼저 우선변제를 받게 되고, 세입자는 보증금을 일부 날릴 수 있습니다.

즉, 묵시적 갱신 상태에서는 “아무것도 안 하는 게 최선”일 수 있습니다. 확정일자도, 계약서도 그대로 두는 게 맞습니다.

 

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실제 사례: 확정일자 한 번 바꿨다가 7천만 원 손해

서울의 한 세입자 A 씨는 전세 보증금 1억 2천만 원으로 살고 있었습니다. 계약이 끝나고 자동 연장이 되었지만, A 씨는 혹시 몰라 다시 확정일자를 받았습니다. 그런데 그 사이 집주인이 8천만 원의 근저당을 설정했고, 이후 경매로 집이 1억 5천만 원에 낙찰되었습니다.

문제는 새 확정일자를 기준으로 A씨의 순위가 밀려, 은행이 먼저 8천만 원을 가져갔고, A 씨에게 돌아온 건 5천만 원 남짓. 결과적으로 7천만 원 가까이 보증금을 잃게 된 겁니다.

만약 확정일자를 새로 받지 않았다면, 기존 우선순위가 유지되어 보증금을 전액 지킬 수 있었습니다.

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묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이, 알고 있나요?

많은 분들이 이 둘을 혼동합니다. 하지만 두 방식은 전혀 다릅니다. 계약갱신청구권은 세입자가 명확하게 행사 의사를 밝혀야 하며, 5% 인상 제한, 중도 해지 가능 등의 보호가 따릅니다.

반면, 묵시적 갱신은 아무 말도 없이 기간이 지나 연장되는 방식이므로, 세입자는 계약갱신청구권을 따로 행사하지 않은 상태가 됩니다. 이는 나중에 ‘또 한 번’ 갱신을 요구할 수 있는 무기로 남겨두는 효과가 있습니다.

즉, 전략적으로는 묵시적 갱신으로 연장 후, 필요 시 계약갱신청구권을 행사해 총 6년을 거주할 수도 있다는 점을 명심하세요.

 

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실거주 거짓 주장, 월세 폭탄 요구… 피해야 할 함정들

“내가 실거주할 거니까 나가주세요.” “이번엔 월세 20% 올릴게요.” 이런 집주인 요청에 그대로 응하면, 자신도 모르게 ‘합의 갱신’에 들어가게 됩니다. 문제는 여기서부터 시작됩니다.

합의 갱신은 5% 인상 제한이 없고, 원칙적으로 계약기간 내 중도 해지가 어렵습니다. 게다가 중개수수료까지 새로 내야 할 수도 있습니다. 즉, 아무런 법적 보호를 받지 못하는 구조가 되는 셈입니다.

집주인의 실거주 주장은 반드시 입증 책임이 그에게 있다는 점, 임대료 인상도 무작정 받아들이지 말고 계약갱신청구권을 먼저 고려해야 합니다.

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세입자가 꼭 기억해야 할 실전 팁 3가지

실제 계약에서는 말 한마디, 문자 한 줄이 수천만 원의 차이를 만들 수 있습니다. 그래서 계약 시 다음 세 가지는 무조건 챙기세요.

팁	내용
01. 증거 남기기	계약갱신청구권 행사는 문자, 카톡, 내용증명 등으로 남겨야 함
02. 정확한 문구	“연장할게요” 대신 법 조항 포함 문구 사용
03. 중도 해지 체크	합의 갱신 시엔 해지 불가, 다른 방식은 3개월 후 해지 가능

 

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당장 점검해야 할 실천 항목

지금 당장 실천해야 할 체크리스트가 있습니다. 이걸 해두느냐 안 해두느냐가 보증금 생존의 갈림길이 될 수 있습니다.

첫째, 현재 계약서를 꺼내 만기일을 캘린더에 표시해두세요. 적어도 만료 6개월 전, 2개월 전엔 미리 알림이 울려야 합니다.

둘째, 등기부등본 ‘을구’를 반드시 확인하세요. 집주인이 근저당을 새로 설정했는지 확인하는 건 세입자의 생존 본능입니다.

셋째, 2020년 12월 10일 이후 계약자는 최소 만료 2개월 전, 그 이전 계약자는 1개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 법적 권리가 유지됩니다.

계약서를 챙기는 사람만이 보호받습니다. 법은 약자의 편이 아니라, ‘아는 사람’의 편이기 때문입니다.

 

 

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