2025 전세 사기 예방 체크리스트: 전세가율·등기부등본·보증보험 필수 확인사항

깡통전세·이중계약 피하려면? 계약 전에 숫자로 확인하고, 계약 직후 바로 조치해야 합니다

2025년 기준 전세 사기 피해자는 2만 8천 명을 넘었고, 깡통전세 비중은 약 70%.
이건 단순한 통계가 아닙니다. 우리 모두가 당할 수 있는 현실적인 위협이에요.
특히 전세가율 80% 이상, 선순위 채권+보증금이 시세를 초과하는 집은 '피해 대기 중' 상태라고 봐도 과언이 아닙니다.

이 글에서는 실제 전세계약을 하기 전과 직후, 그리고 신종 전세사기까지 피하는 방법을 숫자와 절차 중심으로 상세히 정리했습니다.
‘괜찮아 보이는 집’이 실제론 위험한 집일 수 있는 이유, 지금 바로 확인해 보세요.

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전세가율 계산, 깡통전세부터 걸러야 산다

전세가율이란 간단히 말해,
전세보증금 ÷ 매매 시세 × 100으로 계산하는 수치입니다.
이 수치가 80%를 넘으면 깡통전세 위험 구간, 90% 이상이면 '고위험 매물'로 분류됩니다.

예시를 통해 살펴보죠.

매물 정보	매매 시세	전세 보증금	전세가율	위험도
A빌라	5억 원	4.2억 원	84%	위험
B아파트	7억 원	5억 원	71.4%	상대적 안전

시세보다 보증금이 더 높은 구조도 실제 존재합니다.
이럴 땐 집값이 조금만 떨어져도 보증금 회수가 불가능해집니다.
그래서 반드시 KB시세, 국토부 실거래가, 안심전세 앱을 통해 시세를 교차 검증해야 합니다.

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등기부등본과 전입세대열람표로 법적 순위 확인하기

아무리 깨끗한 집이라도,
등기부등본에 선순위 근저당이 있다면 그 집은 '빚으로 덮인 집'일 수 있어요.

예를 들어 이런 경우를 봅시다.

구분	금액
집 시세	6억 원
선순위 근저당	3억 원
내 전세보증금	4억 원
합계	7억 원 → 시세 초과

이미 1억 원이 모자라죠.
이런 상황에선 경매가 진행돼도 전세금을 돌려받기 어렵습니다.
거기에 기존 세입자의 확정일자가 우선일 경우, 나는 ‘후순위’가 돼서 더 위험해집니다.
이건 ‘전입세대열람표’를 통해 반드시 확인해야 할 부분이에요.

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전세보증보험 가입 가능 여부, 사전에 꼭 확인

전세보증보험은 '보험료를 내고 전세금을 지키는 수단'입니다.
하지만 모든 집이 보증보험 대상은 아닙니다.

가입이 제한되는 경우

제한 사유	설명
임대인 보증사고 이력	보증사고 명단에 있는 경우
시세보다 보증금이 높은 집	보증금 회수 불가 가능성
신탁·가압류·소유권 불분명	법적 권한 문제로 가입 불가

2025년 기준 보증사고는 1조 원을 돌파했고, 의무가입 지역도 확대됐습니다.
임대인이 사고 이력이 있거나 국세·지방세 체납자일 경우, 보증보험 자체가 거절될 수 있으니
계약 전에 보증보험 가입 가능 여부부터 확인하세요.

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계약 직후, 전입신고·확정일자·보증보험까지 한 번에 처리

계약서만 쓰고 안심하면 안 됩니다.
'우선변제권'을 얻으려면 전입신고 + 확정일자를 반드시 받아야 합니다.

그리고 보증보험은 입주 후 1개월 내에 가입해야 보장이 가능하지만,
전문가들은 계약 다음 날 바로 가입을 권장합니다.

정리하면, 이렇게 해야 안전합니다.

절차	시기
전입신고	계약 당일 또는 다음 날
확정일자 받기	주민센터 또는 온라인 가능
보증보험 가입 신청	계약 즉시 또는 입주 직후

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신탁사기·이중계약, 신종 수법에 속지 않으려면?

요즘 전세사기 수법은 한층 더 교묘해졌습니다.
신탁사기는 집주인처럼 보이지만 실제 소유자는 신탁사인 경우로, 등기부등본에 ‘신탁’ 문구가 있다면 반드시 확인이 필요합니다.

이중계약은 같은 집을 2명 이상에게 동시에 전세 계약을 하는 수법으로,
전입신고·확정일자 선순위 여부에 따라 누군가는 보증금을 몽땅 날릴 수 있습니다.

예방법:

1. 등기부등본에 '신탁' 문구 확인
2. 신탁사 직접 연락해 임대 허가 여부 확인
3. 직거래 매물은 서울주거포털·세이프홈즈 등 검증 플랫폼을 통해 교차검증

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피해 발생 시, 즉각 대응 가능한 정부 지원제도

2023년 제정된 전세사기 특별법은 2027년까지 연장되었고,
피해자로 인정되면 여러 제도적 지원이 가능합니다.

지원 내용	조건
경·공매 정지	피해자 인정 시 가능
공공임대 제공	LH 매입 후 임시주택 제공
보증금 우선변제	최대 3분의 1 정도, 보증금 5억 이하일 때

피해를 입었다면 즉시

1. 임대인과의 통화 녹취
2. 경찰·법률구조공단·전세사기센터 상담
3. 임차권등기명령 신청
4. 보증보험 청구
5. 특별법 피해자 인정 신청까지
   체계적으로 대응하는 것이 중요합니다.

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나의 전세 계약, 정말 안전한가요?

2025년 전세 시장은 눈에 보이지 않는 위험이 너무 많습니다.
계약서 하나 잘못 쓰고, 전입신고 하루 늦는 순간 수천만 원이 사라질 수 있죠.

다시 정리하면,

1. 전세가율 80% 이하인지 계산
2. 등기부등본으로 선순위 채권 확인
3. 전입세대열람표로 기존 세입자 파악
4. 보증보험 가입 가능 여부 계약 전에 확인
5. 계약 직후 전입신고, 확정일자, 보증보험까지 완결
6. 신탁사기·이중계약 등 신종 수법은 등기부+검증 플랫폼으로 체크
7. 이상 징후가 있으면 거래를 멈추고 전문가 상담

이것이 2025년 기준, 가장 현실적인 전세사기 방지 전략입니다.

 

청년들의 전세사기 피해와 제도적 허점 : 규제 강화의 필요성

 

전세 사기 실제 사례와 보증금 피해, 지금 당신도 위험할 수 있습니다