2025년 부동산 등기비용 총정리｜취득세부터 법무사 수수료까지 완벽 가이드

아파트 6억 사면 세금은 얼마? 실제로 내는 등기비용, 다 합치면 이 정도 됩니다

부동산을 매입할 때 가장 많이 물어보는 질문 중 하나,
“이거 등기비용 얼마나 들어요?”입니다.
하지만 단순히 ‘취득세’만 보면 안 됩니다.
2025년 기준 부동산 등기비용은 취득세를 포함해 등록면허세, 지방교육세, 국민주택채권, 등기신청수수료, 인지세, 법무사 수수료 등
복잡하게 구성돼 있어 단순한 세율 외에도 실제 지출 비용은 케이스마다 꽤 차이가 나요.

이번 글에서는 서울 기준 아파트 6억 원 매매 사례를 중심으로
각 항목별로 어떤 비용이 들어가는지,
셀프등기와 법무사 대행 시 차이까지 구체적으로 정리해 드릴게요.

---

등기비용, 항목이 이렇게 많았어?

부동산 등기비용은 크게 다음과 같이 나눌 수 있어요.

1. 취득세
2. 등록면허세
3. 지방교육세
4. 국민주택채권 매입
5. 등기신청수수료
6. 인지세
7. 법무사 수수료 (선택)

각각의 항목은 세율, 고정 수수료, 선택 여부에 따라 다르게 적용되며
취득가액이 높을수록 누진세율로 인해 전체 비용이 더 커집니다.

항목명	설명	부담 방식
취득세	주택·토지 등 취득 시 납부, 누진세율 적용	세율 1~12%
등록면허세	등기 시 등록세 납부	보통 0.2%
지방교육세	등록세·취득세의 일정 비율	보통 등록세의 20%
국민주택채권	일정 비율 채권 매입 후 할인 매도로 실부담	매입 후 실질 비용
등기신청수수료	등기소에 내는 수수료, 전자신청 유리	1건당 고정 비용
인지세	매매계약서 작성 시 증지 형태로 납부	계약서 금액 기준
법무사 수수료	등기 대행 시 위임 비용	선택 (30~50만원)

---

아파트 6억 매입 시 실제 계산 예시

2025년 기준, 서울 외 비조정지역 1 주택자가
6억 원짜리 아파트를 매매할 때 실제 들어가는 등기 관련 비용을 구체적으로 계산해 보면 다음과 같습니다.

1. 취득세
   • 세율 1% (6억 이하 1%) → 6억 × 1% = 600만 원
2. 등록면허세 + 지방교육세
   • 등록면허세: 6억 × 0.2% = 120만 원
   • 지방교육세: 등록세의 20% = 120만 × 20% = 24만 원
3. 국민주택채권 실부담
   • 할인율 0.7% 기준 → 6억 × 0.7% = 420만 원 (실부담)
4. 등기신청수수료
   • 전자신청 시 약 15,000원, 서면신청 시 약 20,000원
5. 인지세
   • 6억 매매 시 약 25만 원 내외
6. 법무사 수수료 (대행 시)
   • 평균 30만~50만 원 수준

→ 총 계산 예시

• 셀프등기 시: 약 1,164만 원~1,200만 원
• 법무사 대행 시: 약 1,200만~1,250만 원

 

---

세금은 상황 따라 다르다, 조정지역 2 주택이면?

다주택자나 조정대상지역에서는 취득세율 자체가 확 뛰어요.

• 조정 2 주택: 취득세 8%
• 조정 3 주택 이상: 취득세 12%
• 등록면허세도 0.6~1.0%까지 올라갑니다.

예를 들어 조정지역 3 주택자가 6억 아파트를 매입하면
취득세만 7,200만 원,
등록세만 해도 600만 원 넘게 나올 수 있어요.

반면 증여로 주택을 받을 경우엔
고정세율(취득세 3.5%, 등록세 0.2%, 지방교육세 0.3%)이 적용되므로
5억 원짜리 주택이라면 세금만 약 2,000만 원입니다.

---

근저당·임차권 등기 시 드는 추가 비용은?

아파트 매입 외에도 대출을 받아 등기하거나
임차권·증여·근저당 등기를 하게 되는 경우도 많죠.

근저당 설정 시

• 등록세: 채권최고액의 0.2%
• 지방교육세: 등록세의 20%
• 국민주택채권 매입 (비율 다름)
• 등기수수료: 건당 약 20,000원

임차권등기 시

• 총합 약 46,200원 (1 주택 기준)
• 송달료·등기수수료·인지세 등 포함

---

전자신청과 셀프등기, 생각보다 할만할까?

2025년 8월 이후, 등기신청수수료가 인상됐습니다.

• 전자신청: 약 10,000~15,000원
• 서면신청: 평균 20,000원

이 때문에 전자신청이 유리하고,
셀프등기 시 30~50만 원까지 절감할 수 있다는 점에서 도전하는 사람도 늘고 있어요.

하지만 주의할 점은

• 서류 오류
• 기한 내 미등기 시 가산세
• 잘못된 등기 원인으로 인한 소송 등

‘한 번 실수하면 수백만 원 손해’ 일 수 있으니
초보자라면 법무사 대행이 더 안전할 수 있습니다.

---

마지막 팁: 계산은 전문가 대신 ‘등기비용 계산기’로!

정확한 세율과 할인율, 지역에 따른 채권 매입 비율 등은
매번 변동될 수 있으니
‘부동산계산기’, ‘스마트법률 계산기’ 등을 활용하면
실제 비용을 쉽게 추산할 수 있습니다.

입력 항목:

• 매매가
• 지역 (조정대상 여부)
• 주택 수
• 법무사 대행 여부
• 대출 여부(근저당 설정 포함) 등

한 번만 입력해 두면
취득세, 등록세, 채권 매입비용, 수수료까지
일괄로 계산됩니다.

---

결론: 6억 집 사면 약 1,200만 원은 세금입니다

부동산을 매입할 때는
“계약금”, “중도금”만 신경 쓸 게 아니라
취득세를 포함한 등기비용까지 여유 있게 준비해야 합니다.

• 조정대상 여부
• 1 주택 또는 다주택 여부
• 채권 할인율
• 전자신청 또는 법무사 대행 여부

이 4가지가 전체 비용에 큰 영향을 주는 포인트입니다.
실제 지출은 생각보다 크고 복잡할 수 있으니,
꼼꼼하게 따져보고 준비하세요.

 

2025년 최신 아파트 실거래가 조회 방법 총정리: 국토부 사이트로 정확한 집값 파악하는 법