2025 10.15 부동산대책 총정리｜대출 규제·규제지역 확대·공급 확대까지 한눈에

서울 전역 규제지역 지정, 대출 한도 축소… 이번 대책이 내 집 마련에 미치는 영향은?

2025년 10월 15일 발표된 ‘10.15 부동산대책’은 수도권과 서울 전역을 중심으로 다시 한번 부동산 시장 전반을 강하게 조율하기 위한 규제와 공급 대책이 결합된 종합 정책입니다. 시가 15억 원을 넘는 고가 주택의 대출 한도가 대폭 축소되고, 37개 지역이 규제지역으로 확대 지정되며 실수요자와 투자자의 희비가 엇갈리고 있습니다. 이 글에서는 이번 대책의 핵심 내용과 실제 주택 구매자·보유자에게 미치는 영향을 현실적으로 정리해 보았습니다.

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37개 지역이 규제지역으로… 서울 전역 묶였다

이번 대책의 상징적 조치는 단연 ‘전면 규제지역 확대’입니다.

서울 25개 전 구와 경기 12개 시·군이 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되었고, 일부 지역은 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 이 조치는 2026년 12월 31일까지 유효하며, 해당 기간 동안 주택 거래와 개발에 엄격한 제한이 적용됩니다.

특히 토지거래허가구역 내에서는 일정 면적 이상의 주택 거래 시 관할 구청 허가가 필요해 투자 목적으로는 사실상 진입이 어려운 구조가 되었습니다.

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대출 한도 축소, 고가 주택 실수요자도 타격

가장 체감이 큰 변화는 대출 규제 강화입니다.

주택 시가 기준	기존 한도	변경 한도
15억 원 이하	6억 원	6억 원 유지
15~25억 원	6억 원	4억 원
25억 원 초과	4억 원	2억 원

게다가 대출 심사 기준이 되는 ‘스트레스 금리’는 기존 1.5%에서 3.0%로 2배 인상되면서, 상환 능력 부족으로 인한 대출 거절 사례가 늘어날 것으로 보입니다.

실제 시가 17억 원의 주택을 구입하려는 실수요자의 경우, 4억 원 한도 대출로는 구매 자금 충당이 어렵다는 지적도 나오고 있습니다.

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전세자금대출도 DSR에 포함… 실질 소득으로는 더 빡빡해졌다

2025년 10월 29일부터는 전세자금대출 이자도 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 포함됩니다. 이는 전세로 거주하며 대출을 받고 있는 실수요자들에게도 대출 가능액이 줄어드는 효과를 미치게 됩니다.

예전에는 전세대출 이자는 DSR 계산에서 빠졌기 때문에 상대적으로 여유 있는 대출 구조였지만, 이제는 총부채 구조 전반을 반영하는 방식으로 바뀌며, 2030 세대 실수요자들의 자금 조달이 더 까다로워졌습니다.

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다주택자 겨냥한 세금 폭탄, 하지만 재개발은 푸는 방식

이번 대책은 ‘투기 억제’와 ‘공급 확대’라는 두 가지 상반된 목표를 동시에 추구하고 있습니다.

다주택자에 대해서는 양도세 중과, 취득세 중과가 강화되며, 법인을 통한 우회 거래도 철저히 단속할 계획입니다. 반면, 공급 확대를 위해 재개발·재건축은 용적률 상향과 인허가 간소화로 완화되며, 사업 추진 속도가 높아질 전망입니다.

조치 대상	강화 또는 완화	세부 내용
다주택자	강화	양도세·취득세 중과 유지
재개발·재건축	완화	용적률 상향, 절차 간소화
신축 공급	확대	수도권 연간 27만 호 착공 계획

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실수요자는 보호한다? 생애최초 주택 구입자 지원은 유지

이번 대책의 긍정적 측면 중 하나는 생애최초 구입자에 대한 대출 완화 기조를 유지한다는 점입니다.

시가 6억 원 이하의 주택에 대해서는 LTV 최대 80%까지 허용되며, 생애 최초로 주택을 구매하는 경우 추가적 세제 혜택과 청약 가점 우대도 적용됩니다.

다만, 수도권 전역이 규제지역으로 묶이면서 이 혜택을 적용받을 수 있는 실질적인 매물 자체가 줄어든 것이 문제입니다.

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현장 반응: 거래량은 급감, 착공은 증가

정책 발표 직후 시장 반응은 빠르게 나타났습니다.
부동산 거래량은 10월 한 달 사이 수도권 기준 전년 대비 20% 감소, 15억 원 초과 고가 주택은 30% 이상 거래가 줄었습니다.

반면, 정부의 공급 확대 기조에 따라 신규 착공 건수는 3분기 기준 5% 증가하며, 향후 3~5년간 시장에 새 아파트가 공급될 가능성이 높아졌습니다.

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개인적 관점: 중산층은 어디로 가야 하나

이 대책을 바라보며 가장 먼저 드는 생각은, 결국 중산층 실수요자들이 가장 난처해졌다는 점입니다.

15~20억 원대 주택은 서민이 접근하기엔 비싸고, 고소득층에겐 대출이 필요 없는 애매한 위치입니다. 이 대책은 투기를 억제하고 시장 안정을 꾀하고자 했지만, 중간층을 위한 설계가 부족했다는 비판도 함께 제기되고 있습니다.

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향후 주의할 점: 규제 강도는 2026년까지 유지

이번 정책은 단기 조치가 아닙니다.
규제지역 지정은 2026년 12월 31일까지 유지되며, 대출 한도와 세금 정책도 장기 적용될 가능성이 높습니다.

투자자든 실수요자든, 향후 1~2년간은 현금 유동성과 자금 계획을 보수적으로 설계해야 하며, 재개발·재건축 매물에 대한 관심은 점차 증가할 것으로 보입니다.

 

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2025년 10.15 부동산대책 요약

구분	핵심 내용	적용 시점
규제지역 확대	서울·수도권 37개 지역	2025년 10월 15일
대출 한도 축소	15억 초과 4억, 25억 초과 2억	즉시 적용
스트레스 금리 상향	1.5% → 3.0%	2025년 10월 15일

 

 

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