2025년 부동산 대출 규제 총정리｜LTV·DSR·한도·금리 변화 한눈에

수도권 주담대 6억 제한, 다주택자 대출 전면 금지… 이제 집 사려면 무엇부터 확인해야 할까?

2025년 한국의 부동산 대출 시장은 강력한 규제 중심으로 전환되고 있습니다. 수도권과 규제지역에서는 주택담보대출 한도가 크게 줄었고, 다주택자의 신규 대출은 아예 불가능해졌습니다. LTV와 DSR 규제가 강화되고, 금리도 4%에 근접하며 주택 구매 진입 장벽이 높아지고 있는데요. 이번 글에서는 정부가 시행한 2025년 대출 규제 조치를 핵심 요약하고, 실수요자가 어떤 부분을 주의 깊게 봐야 할지 사례와 함께 풀어보겠습니다.

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대출 한도, 가격대별로 달라졌다

2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역 내 주택에 대한 주담대 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용됩니다.

주택 시세	최대 대출 한도
15억 원 이하	6억 원
15억 ~ 25억 원	4억 원
25억 원 초과	2억 원

기존에는 대부분 6억 원까지 가능했던 구조였지만, 고가 주택의 경우 실질 대출 가능 금액이 절반 이하로 줄었습니다. 특히 25억 원 초과 주택은 사실상 현금 구매자만 접근 가능하다는 평가도 있습니다.

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LTV·DSR 규제, 실수요자에게도 큰 타격

서울 및 수도권의 LTV(주택담보대출비율)는 2025년부터 기존 70%에서 40%로 하향 조정되었습니다. 예를 들어 집값이 6억 원이라면, 최대 대출 가능 금액은 이제 2억 4천만 원입니다.

DSR(총부채원리금상환비율)도 강화되어, 전세대출 이자까지 포함한 상환 능력 평가가 이루어집니다. 이 조치는 10월 29일부터 적용되며, 대출 가능 금액을 추가로 낮추는 결과를 낳고 있습니다.

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대출 만기 단축, 이자 부담도 증가

대출 만기는 기존 40년에서 최대 30년으로 단축되었습니다. 이로 인해 월 상환액이 증가하고, 자금 계획이 더욱 타이트해졌습니다. 동시에 2025년 7월 기준 주담대 평균 금리는 3.96%로 상승 중입니다.

항목	2024년	2025년
대출 만기	최대 40년	최대 30년
평균 금리	3.5% 내외	3.96%
스트레스 금리	1.5%	3.0%

금리와 만기 조건이 모두 강화되며, 대출자의 상환 부담이 가파르게 올라간 셈입니다.

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다주택자 대출 금지, 규제지역 내 ‘올스톱’

이번 정책 중 가장 강력한 조치는 다주택자에 대한 신규 주담대 전면 금지입니다.

• 2주택 이상 보유자는 수도권·규제지역 내 신규 주택 구입 시 주담대 불가
• 재개발·재건축 관련 이주비 대출만 예외적으로 최대 6억 원 한도 유지

다주택자의 투자 목적 매입을 철저히 막겠다는 정부 의지가 반영된 조치로, 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’ 수요는 완전히 차단된 셈입니다.

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생애최초 주택 구매자는 일부 완화 적용

생애최초 주택 구매자는 LTV 최대 70%까지 허용되며, 실수요 보호 정책도 병행됩니다. 하지만 이 경우도 수도권 및 규제지역 한정으로 6개월 내 전입 의무가 부과되어 투기적 수요 차단이 전제됩니다.

실제 사례로, 김포에 첫 내 집 마련을 계획 중인 30대 직장인 이지은 씨는 LTV 70% 적용으로 3억 원가량의 대출을 받을 수 있었지만, 전입 요건과 DSR 조건으로 인해 대출 승인까지 한 달 가까이 걸렸다고 전했습니다.

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10.15 부동산대책, 전국 규제지역 확대의 시작

2025년 10월 15일, 정부는 서울 25개 구 및 경기 12개 시·군을 규제지역으로 지정하며 전국 단위로 대출 규제를 확대했습니다.

특히 스트레스 금리를 1.5% → 3.0%로 상향함으로써, 대출 심사에서 승인 받기 훨씬 어려워졌습니다.
또한, 은행권의 주담대에 적용되는 신용위험 가중치도 2026년 1월부터 20%로 상향될 예정이어서 금융권의 대출 여력 자체도 줄어드는 구조입니다.

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실제 대출 가능 금액은? 간단 계산 예시

• 6억 원 주택, 생애최초 구매자, 수도권
• LTV 70%, DSR 40%, 금리 3.96%, 30년 만기 조건

→ 이 경우, 최대 4.2억 원까지 가능하나
→ 전세대출, 학자금, 기타 대출이 있을 경우 실제 승인 금액은 2~3억 원 수준으로 줄어들 수 있습니다.

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전문가 의견: 시장 안정 효과 vs 실수요 위축

부동산 전문가들은 이번 대책이 투기 수요 억제에는 효과적이지만, 실수요자의 내 집 마련 기회를 줄이는 역효과도 크다고 지적합니다.

특히 금리와 대출 만기까지 손댄 것은 실수요자에게도 부담이 크며, 중산층 이하 실수요자는 현금 비중을 늘리거나 주택 구입 시기를 미뤄야 하는 상황으로 몰리고 있습니다.

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향후 대출 전략, 어떻게 세워야 하나?

1. DSR 계산 꼼꼼히 하기: 전세자금대출, 신용대출까지 포함된 총부채를 기준으로 대출 한도가 정해집니다.
2. 이주비 대출·생애최초 구입자 예외조건 활용: 일부 예외 제도를 적극적으로 알아보세요.
3. 지역 규제 확인은 필수: 현재 살고 있는 곳이 규제지역인지에 따라 조건이 완전히 달라집니다.
4. 금리 변동 가능성 고려: 2026년 기준금리 인하 여부에 따라 시장은 다시 달라질 수 있습니다.

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2025년 부동산 대출 규제 요약

항목	2024년 기준	2025년 변화	적용 지역	비고
LTV	최대 70%	수도권 40%	서울·수도권	생애최초 70% 유지
DSR	전세이자 제외	전세이자 포함	전국	2025.10.29 시행
대출 만기	최대 40년	최대 30년	전국	월 상환 증가
금리	평균 3.5%	평균 3.96%	전국	2025년 7월 기준

 

 

2025 10.15 부동산대책 총정리｜대출 규제·규제지역 확대·공급 확대까지 한눈에